DXG ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu ở mức 33.300 đồng

DXG đã công bố tài liệu ĐHCĐTN dự kiến tổ chức vào ngày 16/3/2019. Sau đây là các nội dung chính.

KQKD đã kiểm toán năm 2018 sát với số liệu chưa kiểm toán – DXG đã công bố KQKD kiểm toán năm 2018, với doanh thu thuần đạt 4.645 tỷ đồng (tăng trưởng 61,3%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 1.178 tỷ đồng (tăng trưởng 56,9%), tương đương với kết quả chưa kiểm toán công bố trước đó. Theo đó, công ty đã lần lượt hoàn thành 92,9% và 110,3% kế hoạch doanh thu thuần và LNST của cổ đông công ty mẹ cả năm.

Công ty đặt kế hoạch thận trọng cho năm 2019 với doanh thu tăng trưởng 7,6% và LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 1,8% – Công ty đặt kế hoạch doanh thu thuần đạt 5.000 tỷ đồng (tăng trưởng 7,6%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 1.200 tỷ đồng (tăng trưởng 1,8%).

DXG dự kiến tăng vốn điều lệ lên 5.202 tỷ đồng từ 3.501 tỷ đồng (tăng 48,6%) thông qua phát hành cổ phiếu ESOP, trả cổ tức bằng cổ phiếu và phát hành cho cổ đông hiện hữu – Cụ thể, công ty sẽ phát hành tổng cộng 170,42 triệu cổ phiếu, gồm:

  • 76,96 triệu cổ phiếu trả cổ tức năm 2018 với tỷ lệ 22% mệnh giá.
  • 6 triệu cổ phiếu ESOP cho người lao động (tương đương 1,72% tổng số cổ phiếu đang lưu hành),
  • 87,46 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 4:1 (tức là cổ đông sở hữu 4 cổ phiếu sẽ có có quyền mua 1 cổ phiếu mới) với giá 10.000đ/cp, với tổng vốn ước tính huy động được từ phát hành quyền mua là 874,6 tỷ đồng và được sử dụng để phát triển dự án Gem Riverside.

Dự kiến mở bán 5-6 dự án nhà ở bình dân và trung cấp trong năm 2019 – Công ty dự kiến sẽ mở bán một số dự án chủ chốt tại TPHCM, gồm:

  • 1.839 căn của dự án Opal Boulevard tại Bình Dương trong quý 1.
  • Tiếp tục mở bán phần còn lại 1.000 căn của dự án Gem Riverside tại Quận 2 sau khi công ty đã hoàn tất toàn bộ thủ tục pháp lý cần thiết trong Q2 hoặc Q3.
  • 769 căn của dự án Lux Riverview tại Quận 7.
  • 717 căn của dự án Lux Star tại Quận 7.
  • 207 căn tại dự án Opal Skyview tại Quận Thủ Đức.

Phát triển các dự án shophouse và đất nền các tỉnh khác để thúc đẩy lợi nhuận – Trong năm 2019, DXG có kế hoạch phát triển một số dự án nhà ở thấp tầng ở các tỉnh khác như Quảng Ninh, Cần Thơ, Phan Thiết và Vũng Tàu. Các dự án này dự kiến sẽ đóng góp lợi nhuận trong thời gian ngắn hơn, vì chỉ cần khoảng 6-12 tháng để phát triển. Tuy nhiên, thông tin chi tiết về các dự án chưa được công bố vì Công ty vẫn đang trong quá trình đàm phán để có được quỹ đất.

Kế hoạch IPO mảng môi giới và đầu tư thứ cấp (DXS) sẽ lùi lại – đến năm 2020 thay vì trong Q3 hoặc Q4 năm nay như kế hoạch ban đầu. Trong khi đó, Công ty có thể tăng vay nợ thông qua phát hành trái phiếu thường hoặc trái phiếu chuyển đổi để tài trợ phát triển các dự án trong danh mục. Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu của DXG đã tăng mạnh từ 0,16 lần vào cuối năm 2016 lên 0,31 lần vào cuối năm 2018, tuy nhiên vẫn thấp hơn mức bình quân ngành. Trong khi đó, hệ số khả năng thanh toán lãi vay ở mức cao, là 11,3 lần, tuy nhiên vẫn giảm so với mức 19,5 lần trong năm 2017.

Cho năm 2019, HSC giữ nguyên dự báo với LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 10,6% – Chúng tôi giữ nguyên dự báo doanh thu thuần đạt 4.954 tỷ đồng (tăng trưởng 6,7%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 1.303 tỷ đồng (tăng trưởng 10,6%). Các giả định của chúng tôi gồm:

  • Mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp đóng góp doanh thu 2.772 tỷ đồng (tăng trưởng 14,5%) với giả định doanh số bán hàng từ hoạt động môi giới tăng 5% và giả định doanh thu từ đầu tư thứ cấp tăng trưởng 50%.
  • Doanh thu mảng phát triển BĐS giảm 14,9% đạt 1.344 tỷ đồng do công ty chỉ hạch toán doanh thu từ dự án Opal Garden và một số dự án thấp tầng ở các tỉnh thành khác.
  • Mảng xây dựng đạt doanh thu 817 tỷ đồng (tăng trưởng 30%) từ các hợp đồng đã ký hiện tại.
  • Tỷ suất lợi nhuận gộp giảm nhẹ từ 56,3% xuống 54,2% với tỷ trọng đóng góp doanh thu lớn hơn từ mảng xây dựng, là mảng có tỷ suất lợi nhuận thấp hơn, theo đó lợi nhuận gộp ước đạt 2.687 tỷ đồng (tăng trưởng 2,8%).
  • Thu nhập tài chính thuần dự báo tăng 891% lên 158 tỷ đồng do giả định Công ty sẽ ghi nhận khoản lãi từ bán dự án. Trong khi đó, chi phí quản lý & bán hàng sẽ tăng 8,1% lên 843 tỷ đồng với doanh thu tăng.
  • Chúng tôi ước tính lợi nhuận đóng góp từ công ty liên doanh liên kết là 259 tỷ đồng (tăng 1,1%), chủ yếu từ LDG.

Theo đó, chúng tôi dự báo EPS năm 2019 là 3.501 đồng và P/E dự phóng là 7,1 lần.

Định giá – Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu DXG là 33.300đ/cp theo phương pháp định giá RNAV, tương đương P/E dự phóng là 9,5 lần. Các giả định của chúng tôi gồm.

  • Chúng tôi sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền để tính NPV của các dự án hiện đang trong quá trình phát triển và sẵn sàng để bán của DXG.
  • Tiếp đó, chúng tôi trừ đi mức nợ ròng tại cuối năm 2018 và cho RNAV là 33.361đ/cp.

Quan điểm đầu tư – Tiếp tục đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu ở mức 33.300 đồng theo phương pháp định giá RNAV, tương đương P/E dự phóng là 9,5 lần. Hiện thị giá đang thấp hơn 25% so với RNAV theo ước tính của chúng tôi. Định giá là rẻ mặc dù chúng tôi dự báo triển vọng năm 2019 ở mức khiêm tốn với lợi nhuận tăng trưởng 10,6% do số lượng dự án dự kiến hoàn thành và bàn giao giảm và chúng tôi cũng dự báo thị trường BĐS cũng trở nên khó khăn hơn trong năm nay.

(Lượt xem: 44 lần, 1: Lượt xem trong ngày)