BCM – Dự kiến thay đổi cấu trúc sở hữu và niêm yết trên HOSE

• Becamex là Công ty phát triển KCN lớn nhất tại Việt Nam. Công ty đang có 3 kế hoạch phát hành như sau:
1) Phát hành cổ phiếu mới cho cổ đông hiện hữu,
2) Phát hành riêng lẻ cho NĐT chiến lược, thu về 1,1 tỷ USD, và
3) Kế hoạch niêm yết trên Hose vào cuối năm nay, với tỷ lệ giới hạn sở hữu của cổ đông nước ngoài là 49%.
• Sau các đợt phát hành này, mức sở hữu của nhà nước sẽ giảm xuống 49% từ mức 95% hiện tại.
• KQKD 6 tháng đầu năm với LNST tăng trưởng tốt nhờ thu nhập tài chính từ thoái vốn tại một số công ty con và công ty liên kết.
• Tỷ lệ nợ trên vốn vẫn duy trì ở mức cao là 1,4 lần so với mức bình quân mảng BĐS nhà ở là 0,47 lần, và mảng phát triển KCN là 0,2 lần. Thu nhập từ các kế hoạch phát hành của Công ty dự kiến sẽ được sử dụng để tái cơ cấu nợ vay và đầu tư các dự án trong tương lai
• Trong tương lai, Công ty dự kiến sẽ tăng trưởng lợi nhuận khoảng 10% mỗi năm, với sự đóng góp cân bằng từ phát triển BĐS nhà ở và phát triển KCN.
• Tuy nhiên việc phát triển 2 dự án KCN mới nhiều khả năng sẽ mang lại tiềm năng tăng trưởng cao hơn trong dài hạn so với kế hoạch của Công ty.
• Bức tranh lợi nhuận không rõ ràng và thông tin hạn chế hiện vẫn là mối lo ngại chính của chúng tôi trong giai đoạn này, nhưng Công ty cũng đã cho thấy sự cải thiện bằng việc công bố kế hoạch phát hành khá chi tiết. Nếu kế hoạch này khả quan, thanh khoản sẽ được cải thiện đáng kể cho BCM – doanh nghiệp đầu ngành trong lĩnh vực phát triển KCN mà chúng tôi hiện đang đánh giá cao, với tiềm năng tăng giá trong dài hạn.

BÁO CÁO THĂM CÔNG TY

Chúng tôi vừa có chuyến gặp mặt tìm hiểu doanh nghiệp với mã cổ phiếu BCM tại Bình Dương
và dưới đây là một số ghi nhận chính của chúng tôi sau khi trao đổi với ban lãnh đạo.
Công ty hiện đang có một số những kế hoạch phát hành quan trọng qua đó giảm tỷ lệ sở hữu sở hữu của tỉnh Bình Dương từ 95,4% xuống 49,4%. Kế hoạch ở đây là phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và sau đó phát hảnh riêng lẻ cho NĐT chiến lược.

• Phát hành cho cổ đông hiện hữu – Công ty dự kiến phát hành 207 triệu cổ phiếu mới cho
cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 5:1 (nghĩa là cổ đông nắm giữ 5 cổ phiếu sẽ có quyền mua 1 cổ
phiếu mới) với giá 15.000đ/cp. Tổng vốn dự kiến thu về là 3.105 tỷ đồng (134 triệu USD).
Chúng tôi được biết chính quyền tỉnh Bình Dương dự kiến bán đấu giá toàn bộ quyền mua
của mình. Nếu bán thành công, thì tỷ lệ sở hữu nhà nước sẽ giảm từ 95,4% xuống còn 79%.

• Phát hành riêng lẻ cho NĐT chiến lược – Công ty dự kiến phát hành riêng lẻ 758 triệu cổ
phiếu mới cho NĐT chiến lược. Số cổ phiếu này tương đương 37,9% cổ phần sau phát hành
(giả định cổ đông nhà nước bán hết toàn bộ quyền mua như đề cập trên đây). Giá phát hành
cho đối tác chiến lược tối thiểu sẽ là 15.000đ/cp; và sẽ được xác định bằng giá đóng cửa
bình quân 30 phiên giao dịch gần nhất. Dựa vào giá đóng cửa hôm qua (33.000đ); thì tổng
tiền thu về sẽ khoảng 25,5 nghìn tỷ đồng (1,1 tỷ USD), trở thành một trong những thương vụ phát hành riêng lẻ lớn nhất tại Việt Nam. Sau khi phát hành riêng lẻ, sở hữu nhà nước sẽ
giảm tiếp xuống 49,4%.

Sau những thay đổi khá lớn trong cơ cấu cổ đông như đ̃ nêu trên, chúng tôi hy vọng Công ty sẽ cởi mở hơn với nhà đầu tư và giá trị từ quỹ đất lớn của BCM sẽ bắt đầu được khai thác. Ngoài ra, theo như trao đổi với chúng tôi, tiền thu được sẽ được sử dụng để đầu tư vào các dự án mới và tái cơ cấu nợ vay. Tuy nhiên thông tin chi tiết vẫn chưa được đề cập.

Kế hoạch niêm yết trên HOSE vào cuối năm nay – Công ty đang làm việc với đơn vị tư vấn
về kế hoạch niêm yết và kỳ vọng sẽ hoàn tất việc niêm yết vào cuối năm nay.

KQKD 6 tháng đầu năm 2019 cho thấy lợi nhuận tăng trưởng mạnh nhờ doanh thu HĐ tài
chính từ thoái vốn công ty con và công ty liên kết – Trong 6 tháng đầu năm 2019, doanh thu thuần tăng 11,7% so với cùng kỳ đạt 3.379 tỷ đồng và LNST của công ty mẹ tăng đáng kể, tăng 34,9% so với cùng kỳ đạt 1.267 tỷ đồng.

Tuy nhiên LNST tăng trưởng chủ yếu nhờ thu nhập không thường xuyên từ thoái một phần vốn tại một số công ty con, công ty liên kết gồm CTCP Bê tông Becamex (ACC – HSX), CTCP Nước – Môi trường Bình Dương (BWE – HSX) và CTCP Dược Phẩm Savi. Trong khi đó lợi nhuận
thuần từ HĐKD chỉ tăng 5,2% so với cùng kỳ.

Tỷ lê nợ vẫn cao – Tại thời điểm cuối Q2/2019, tổng tài sản là 44,3 nghìn tỷ đồng (giảm 0,6% so với đầu năm). Tổng nợ là 18,6 tỷ đồng (giảm 5,6% so với đầu năm); tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu là 1,4 lần; giảm từ mức 1,7 lần năm 2018. Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu bình quân của các doanh nghiệp BĐS nhà ở là 0,47 lần và BĐS KCN là 0,2 lần. Tuy nhiên tỷ lệ lợi nhuận dùng để trả lãi vay vẫn ở mức tốt, khoảng 3 lần. Dự kiến tiền từ phát hành cho NĐT chiến lược đề cập trên đây sẽ giúp tái cơ cấu lại tỷ lệ nợ vay về mức hiệu quả hơn.

Tại ĐHCĐTN diễn ra vào tháng 6 năm nay, cổ đông đã thông qua kế hoạch năm 2019 với
doanh thu tăng trưởng 4,3% và LNST tăng trưởng 10% – Cụ thể, ĐHCĐ đ̃ thông qua kế
hoạch năm 2019 với doanh thu đạt 8.998 tỷ đồng (tăng trưởng 4,3%) và LNST đạt 2.613 tỷ đồng (tăng trưởng 10%).

Trong tương lai, Công ty dự kiến lợi nhuận tăng trưởng 10%/năm với sự đóng góp cân
bằng giữa BĐS nhà ở và BĐS KCN. Hai KCN mới quan trọng là KCN Bàu Bàng mở rộng (1.000
ha) và KCN Cây Trường (700 ha). Theo ban lãnh đạo, quá trình giải phóng mặt bằng tại 2 KCN gần như đã hoàn tất. Tuy nhiên quá trình làm thủ tục giấy tờ có thể sẽ mất thời gian hơn và có lẽ 2 KCN chỉ có thể bắt đầu được triển khai vào năm 2020.

Các KCN của BCM

Chúng tôi ước tính BCM có quỹ đất BĐS nhà ở khoảng 1.000 ha và 200 ha BĐS thương mại;
tập trung hầu hết tại tỉnh Bình Dương; cụ thể hơn là tại dự án Thành phố mới Bình Dương. Công ty đã đầu tư mạnh vào dự án này, đặc biệt là cơ sở hạ tầng và các tiện ích công cộng nhưng mức độ thu hút người dân về ở còn thấp. Chúng tôi ước tính khoảng 8 nghìn tỷ đồng đã được đầu tư vào dự án Thành phố mới Bình Dương nhưng hiện vẫn chưa rõ về thời gian đem lại lợi nhuận mong đợi.

Về dài hạn, chúng tôi tin tưởng rằng giá trị quỹ đất của BCM sẽ được tận dụng và phát triển đem lại giá trị cao trong bối cảnh Việt Nam đang có tốc độ đô thị hóa nhanh tuy nhiên hiện vẫn chưa có nhiều thông tin để phác họa được bức tranh này một cách rõ nét hơn.

Becamex (BCM – UPCOM) – là doanh nghiệp nhà nước lớn chuyên phát triển BĐS KDC và
KCN với quỹ đất chủ yếu tập trung tại Bình Dương. Công ty chuyên về phát triển cơ sở hạ tầng, dự án KDC và KCN. Trong lần IPO diễn vào vào ngày 1/12/2017, có tổng cộng 311,2 triệu cổ phiếu đ̃ được chào bán ra công chúng.

Tuy nhiên lần IPO nói trên đ̃ không thu hút được nhiều sự quan tâm do không có nhiều thông
tin công bố về triển vọng tương lai và giá trị các tài sản của BCM khi đó. Chỉ có 18,95 triệu cổ phiếu, tương đương 6,1% tổng số cổ phiếu chào bán được NĐT mua vào. Becamex IDC đã bán đấu giá cổ phiếu với giá bình quân là 31.008đ/cp; cao hơn một chút so với giá khởi điểm là 31.000đ. Tổng tiền thu về từ bán 18,95 triệu cổ phiếu kể trên là 587,7 tỷ đồng (xấp xỉ 25,9 triệu USD) trong khi số tiền dự kiến thu về trước khi IPO là 9.336 tỷ đồng (409 triệu USD). Cổ phiếu BCM sau đó đ̃ được niêm yết trên Upcom.

Becamex IDC có cổ phần tại một số liên doanh với NĐT nước ngoài, gồm những liên doanh liệt
kê dưới đây.

VSIP (BCM nắm 49% cổ phần) – Công Ty Liên Doanh TNHH Khu Công Nghiệp Việt Nam-
Singapore được thành lập vào năm 1996 trên cơ sở thỏa thuận giữa chính phủ Việt Nam và
Singapore. Sau 23 năm kể từ khi thành lập, Công ty đ̃ trở thành doanh nghiệp phát triển BĐS
KDC và KCN hàng đầu tại Việt Nam với sự hiện diện không chỉ ở Bình Dương mà còn ở khắp
các tỉnh thành khác trên cả nước, gồm Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ngãi, Nghệ An và Hải
Dương.

VSIP được biết đến nhờ vị trí đắc địa và cơ sở hạ tầng KCN tốt, cho phép công ty cho thuê đất với gia cao hơn các KCN khác. Chúng tôi ước tính tổng diện tích đất do VSIP quản lý là khoảng 4.700 ha và giá cho thuê bình quân là 100-125 USD/m2 trong thời gian thuê. Khoảng 700 ha đất tại Bình Dương (VSIP III) dự kiến sẽ được mua và triển khai KCN trong năm 2019. Đây sẽ là động lực quan trọng cho VSIP do nhu cầu thuê đất tại VSIP I và VSIP II cao. Chúng tôi được biết hiện VSIP đóng góp vào lợi nhuận của BCM qua mục lợi nhuận từ công ty liên doanh, liên kết; ước tính hàng năm BCM nhận được 800 tỷ đồng cổ tức tiền mặt từ VSIP. Ngoài ra không có nhiều thông tin thêm về liên doanh này.

CTCP Phát triển Công nghiệp BW – CTCP Phát triển Công nghiệp BW được thành lập năm
2018 trên cơ sở liên doanh giữa BCM và Warburg Pincus với mục tiêu trở thành doanh nghiệp
cho thuê KCN và logistic lớn nhất tại Việt Nam cũng như trở thành lựa chọn hàng đầu của các công ty đa quốc gia, các công ty logistic và thương mại điện tử. Tổng vốn đầu tư của BCM (tính theo giá trị sổ sách) tại liên doanh tại thời điểm cuối Q2/2019 là 769 tỷ đồng. Ngoài ra không có nhiều thông tin thêm về liên doanh này.

Becamex Tokyu – Công ty TNHH Becamex Tokyu (Becamex Tokyu) được thành lập vào tháng 3/2012 trên cơ sở liên doanh giữa 2 doanh nghiệp phát triển BĐS nhà ở lớn tại Việt Nam và Nhật Bản là: Tập đoàn Tokyu và Becamex IDC. Tổng vốn đầu tư của BCM (tính theo giá trị sổ sách) tại liên doanh tại thời điểm cuối Q2/2019 là 2.932 tỷ đồng. Ngoài ra không có nhiều thông tin thêm về liên doanh này.

(Lượt xem: 219 lần, 1: Lượt xem trong ngày)